Barcelona tiene uno de los parques de viviendas más antiguos de España: fincas de Ciutat Vella con más de un siglo, edificios modernistas del Eixample y bloques de los años 50 a 70 en casi todos los distritos. Reformar estos pisos es muy gratificante, pero al abrir paredes y techos pueden aparecer problemas que conviene conocer de antemano. Estos son los más habituales.
Vigas de madera dañadas
Muchas fincas anteriores a los años 40 tienen forjados de vigas de madera. Con el tiempo, la humedad (sobre todo junto a fachadas, patios y baños) y los insectos xilófagos pueden deteriorar las cabezas de viga, que es donde apoyan en el muro. Si al retirar el falso techo aparecen vigas podridas o con flecha excesiva, hay que reforzarlas con perfiles metálicos, prótesis o sustituciones parciales, siempre con criterio técnico.
Viguetas de cemento aluminoso
En edificios construidos aproximadamente entre los años 50 y 70 se utilizaron viguetas de hormigón con cemento aluminoso, que en determinadas condiciones de humedad pueden perder resistencia (la conocida aluminosis). Si tu finca es de esa época, un técnico debe revisar el forjado antes de la reforma. Es un problema diagnosticable y tratable, pero no se debe ignorar.
Volta catalana
La bóveda catalana de ladrillo entre vigas es un elemento característico de las fincas barcelonesas. Bien conservada, dejarla vista aporta muchísimo carácter. Lo que nunca debe hacerse es picarla o perforarla sin control para pasar instalaciones.
Falsos techos de cañizo
Muchos pisos antiguos tienen cielos rasos de cañizo y yeso colgados del forjado. Con los años pueden desprenderse, especialmente si ha habido filtraciones. En una reforma integral lo habitual es retirarlos y sustituirlos por placa de yeso laminado, lo que además permite pasar instalaciones e integrar iluminación.
Tuberías de plomo o hierro galvanizado
Las tuberías antiguas de plomo o hierro reducen el caudal, provocan fugas y, en el caso del plomo, pueden afectar a la calidad del agua de consumo. En cualquier reforma integral recomendamos sustituirlas siempre por tuberías multicapa o PEX, con llaves de corte por estancia.
Bajantes de fibrocemento
Muchas bajantes y depósitos antiguos son de fibrocemento, que puede contener amianto. Su retirada debe hacerla una empresa inscrita en el Registro de Empresas con Riesgo por Amianto (RERA), con un plan de trabajo aprobado. Como las bajantes suelen ser comunitarias, conviene coordinarlo con la comunidad.
Instalación eléctrica obsoleta
Cableado de tela, ausencia de toma de tierra, un cuadro sin diferenciales y muy pocos circuitos son habituales en pisos que no se han reformado en décadas. La instalación eléctrica debe renovarse por completo y certificarse con su boletín.
Humedades por capilaridad y condensación
En bajos, pisos de patio y fincas del casco antiguo son frecuentes las humedades que suben por los muros o las condensaciones por falta de ventilación. Tapar la mancha con pintura no sirve: hay que diagnosticar el origen y tratarlo. Te lo explicamos en nuestro servicio de humedades e impermeabilización.
Suelos hidráulicos y mosaico Nolla
No todo son problemas: muchos pisos antiguos esconden suelos hidráulicos o de mosaico Nolla bajo capas de terrazo o linóleo. Recuperarlos (reponiendo piezas y puliendo) es una de las mejores inversiones estéticas de una reforma en Barcelona.
Nuestra forma de trabajar: en fincas antiguas hacemos catas en los puntos críticos antes de cerrar el presupuesto. Así los posibles problemas se conocen y se valoran desde el principio, en lugar de convertirse en extras a mitad de obra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto encarece una reforma que la finca sea antigua?
Depende de lo que aparezca, pero es habitual que las patologías de fincas antiguas (refuerzos de vigas, tratamiento de humedades, techos de cañizo) incrementen el presupuesto entre un 5 y un 15 %. Por eso conviene hacer catas antes de cerrar el precio.
¿Quién paga la reparación de una viga dañada en mi piso?
Los forjados son elementos estructurales y, por lo general, comunes del edificio, por lo que su reparación suele corresponder a la comunidad. Conviene documentarlo con un informe técnico y comunicarlo al administrador antes de actuar.
¿Se puede dejar la volta catalana vista?
Sí, y es una de las soluciones más apreciadas. Se retira el falso techo, se limpia y se trata el ladrillo, y se reparan las juntas. Hay que planificar bien el paso de instalaciones, que ya no podrán ir ocultas por el techo.